¿Qué es el title insurance?

El title insurance —seguro de título— es una póliza de indemnización que cubre defectos en la titularidad de un inmueble: reclamos, liens, gravámenes y errores en el registro público que ya existían en el momento en que se emitió la póliza. Responde una sola pregunta: el derecho que se está transfiriendo, ¿es el que el comprador cree que es?, y si resulta que no lo es, ¿quién carga con la pérdida?

La póliza se emite después de una búsqueda en los registros públicos, y esa búsqueda es la mayor parte del trabajo. Quien la hace reúne la cadena de propiedad registrada y todo lo anotado contra el inmueble y contra los nombres de esa cadena; lo que aparece se resuelve antes del cierre siempre que se pueda, y la póliza queda respaldando aquello que la búsqueda no alcanzó a ver.

Eso es lo que lo diferencia del sentido común de la palabra seguro. Casi todas las pólizas se compran contra algo que podría pasar más adelante; esta se compra contra algo que ya pasó y que todavía no se ha descubierto. La prima se paga una sola vez, en el cierre, en lugar de periódicamente, y la cobertura dura mientras el asegurado conserve el derecho que la póliza cubre.

En una misma transacción pueden emitirse dos pólizas distintas, y protegen a partes distintas. La póliza del prestamista protege la posición de su lien mientras el préstamo esté vigente, y un prestamista que entrega dinero con un inmueble como respaldo normalmente la exige como condición para fondear. Su monto sigue al préstamo y no a la propiedad.

La póliza del dueño protege el derecho del propio comprador sobre el inmueble. Es una póliza aparte, emitida a un asegurado distinto, por un monto ligado a la compra y no a un préstamo, y no nace por el hecho de que se haya emitido la del prestamista. Un comprador sin préstamo no tiene póliza de prestamista, así que en una compra sin financiamiento la del dueño es la única que existe.

Quién paga cuál póliza es cuestión de la costumbre local y del contrato, y cambia de un estado a otro e incluso de un condado a otro dentro del mismo estado. Esta página no dice quién paga: es un término del trato, negociable como cualquier otro, y el estado de cierre es donde aparece la respuesta para una transacción concreta.

Un title commitment —a veces llamado reporte preliminar o binder— es el documento que se emite antes del cierre y que dice qué está dispuesta a asegurar la aseguradora y bajo qué condiciones. No es la póliza. Es el ofrecimiento de emitir una, sujeto a que se cumpla lo que enumera, y leerlo es la media hora más informativa de una transacción.

Suele estar organizado en secciones. Una identifica al asegurado propuesto, el monto, el derecho que se va a asegurar y quién figura hoy como dueño en el registro. Otra lista los requisitos: lo que tiene que ocurrir antes de que se emita la póliza, como payoffs, releases, firmas, instrumentos correctivos o documentación de una entidad. Otra lista las excepciones: los asuntos que la póliza no va a cubrir, entre los que suelen estar servidumbres, restricciones, reservas de minerales y todo lo que revelaría un levantamiento topográfico correcto.

En las excepciones está la información útil. Un commitment que promete una póliza limpia sujeta a una lista larga de excepciones está describiendo un inmueble con una lista larga de cosas adheridas, y esas cosas son hechos sobre lo que se está comprando aunque nadie las objete. Los requisitos se pueden cumplir; las excepciones son, por lo general, lo que se queda.

En Estados Unidos, la propiedad de la tierra se acredita con documentos registrados en oficinas públicas, un instrumento a la vez, a lo largo de periodos muy largos. Ese sistema es duradero y público, y también es un sistema en el que un deed puede ser falsificado, una firma puede no estar autorizada, un heredero puede quedar fuera, un nombre puede estar mal escrito, una descripción legal puede estar equivocada, un release puede registrarse contra el inmueble incorrecto y una sentencia puede adherirse a alguien con un nombre parecido.

Una búsqueda encuentra la mayoría de eso, y lo que encuentra se resuelve de frente en lugar de asegurarse: se paga, se libera, se corrige o se excepciona. Lo que una búsqueda estructuralmente no puede encontrar es el resto: un defecto que no dejó rastro en los registros que revisa. El seguro es el mecanismo para ese remanente, y ese remanente es la razón por la que el producto existe.

La cobertura suele describirse en dos mitades. Una es el dinero: si un defecto cubierto produce una pérdida, la aseguradora indemniza al asegurado hasta el monto de la póliza. La otra es la defensa: la aseguradora asume el costo de defender el título del asegurado frente a un reclamo cubierto, que en la práctica muchas veces resulta ser la mayor de las dos.

No cubre la condición del edificio. El title insurance trata sobre la titularidad, no sobre techos, cimientos, plomería ni electrodomésticos, y no es una garantía de la casa, ni un contrato de servicio, ni un sustituto de la inspección. Un título perfectamente asegurado puede estar debajo de una propiedad que necesita muchísima obra, y la póliza no tendrá nada que decir al respecto.

No cubre lo que excluye. Todo lo que aparece en las excepciones queda fuera de la póliza por definición, y por eso las excepciones se leen antes del cierre y no después de que aparezca un problema. El caso clásico son los asuntos de levantamiento topográfico: lo que mostraría un levantamiento correcto suele ser una excepción, y deja de serlo únicamente si se dan los pasos para quitarla.

Y no es una declaración sobre cuánto vale algo. El monto de una póliza es un límite de responsabilidad acordado al emitirla; no es una valoración, no es una cifra de mercado y no es una afirmación sobre lo que vale la propiedad. La póliza contesta quién es dueño de qué, y no contesta nada más.