Glosario
Glosario de inversión en bienes raíces
Los términos del mercado off market y wholesale, explicados en español con ejemplos trabajados. Cada entrada dice qué significa el término en la industria — cómo se calculan los números, quiénes son las partes y cómo encajan las piezas.
Wholesaling
- ¿Qué es un contrato de asignación?Un contrato de asignación transfiere los derechos de un comprador bajo un contrato de compraventa existente a un nuevo comprador, que toma su lugar y cierra la operación.
- ¿Qué es un assignment fee?El assignment fee es lo que un comprador final le paga a un wholesaler por quedarse con su contrato de compraventa — el precio de la posición contractual, pagado normalmente al cierre.
- ¿Qué es la disposición (dispo)?La disposición — dispo, en el uso diario — es la mitad vendedora del wholesaling: encontrar al comprador final de una propiedad ya bajo contrato y llevar la operación hasta el cierre.
- ¿Qué es wholesaling?El wholesaling consiste en poner una propiedad bajo contrato y luego vender esa posición contractual a un comprador final, en lugar de comprar y revender la propiedad.
Precio y análisis
- ¿Qué es el ARV?El ARV, o after repair value, es el precio al que se espera que una propiedad se venda una vez terminada la remodelación planificada. Es un estimado sobre una condición futura, no el precio de hoy.
- ¿Qué es el MAO (maximum allowable offer)?El MAO — maximum allowable offer — es el techo que un inversionista calcula antes de negociar: lo máximo que puede pagar por una propiedad para que sus propios números funcionen. Es un cálculo del comprador, no una valuación.
- ¿Qué es la regla del 70?La regla del 70 es una fórmula de filtro que usan los flippers para ponerle techo a su oferta: ARV por 0.70, menos la obra estimada. Es un cálculo del comprador, no una valuación de nada.
Búsqueda de propiedades
- ¿Qué es as-is en bienes raíces?As-is significa que una propiedad se vende en su estado actual: el vendedor no hace reparaciones ni da créditos por ellas. Describe los términos de la venta, no el estado del inmueble.
- ¿Qué es un cash buyer?Un cash buyer compra propiedades sin contingencia de financiamiento, pagando con fondos que ya controla — y en el uso de los inversionistas eso puede incluir hard money y prestamistas privados.
- ¿Qué es driving for dollars?Driving for dollars es un método para encontrar propiedades off market: recorrer vecindarios en auto buscando casas visiblemente descuidadas, anotar las direcciones y contactar a los dueños directamente.
- ¿Qué son las propiedades off market frente al MLS?Off market significa que una propiedad se vende sin estar publicada en el MLS, las bases de datos compartidas donde vive el inventario listado. La diferencia es el canal, no la propiedad.
Cierre
- ¿Qué es un doble cierre?Un doble cierre son dos cierres inmobiliarios completos, uno detrás del otro: el inversionista le compra la propiedad al vendedor original y la revende a un comprador final, muchas veces el mismo día.
- ¿Qué es el earnest money (depósito de garantía)?El earnest money, o depósito de garantía, es un depósito que el comprador entrega tras firmar el contrato, en manos de un tercero neutral, para demostrar que su compromiso es serio.
- ¿Qué es un foreclosure?El foreclosure es el proceso legal con el que el titular de un lien sobre una propiedad lo ejecuta y consigue que el inmueble se venda. Sus reglas las fija la ley de cada estado.
- ¿Qué es un lien?Un lien es un gravamen registrado contra una propiedad que respalda una deuda. Se adhiere a la propiedad y no a la persona, y normalmente se paga con el producto de la venta.
- ¿Qué es un short sale?Un short sale es la venta de una propiedad por menos del total que respaldan los liens registrados sobre ella, y solo puede cerrarse si cada titular de un lien acepta liberar su reclamo por menos de lo que se le debe.
- ¿Qué es el title insurance?El title insurance indemniza a un dueño o a un prestamista por defectos en la propiedad de un inmueble que ya existían cuando se emitió la póliza. Se paga una sola vez, en el cierre.
Estrategia
- ¿Qué es BRRRR?BRRRR significa Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat — una estrategia de renta en la que el inversionista remodela una propiedad, la renta y después la refinancia para recuperar capital para la siguiente compra.
- ¿Qué es un buy box?Un buy box son los criterios de compra de un inversionista puestos por escrito — zonas, tipos de propiedad, rango de precio, condición — para poder filtrar operaciones contra ellos.
- ¿Qué es flipping?Flipping es comprar una propiedad, remodelarla y volverla a vender. El inversionista toma el título, paga la obra y carga con el resultado de la reventa.
- ¿Qué es subject-to?Subject-to es una compra en la que la escritura pasa al comprador mientras la hipoteca existente del vendedor sigue en pie, a nombre del vendedor — el comprador toma el título sujeto a ese préstamo y hace sus pagos.
Estas páginas explican qué significan los términos en la industria. No son asesoría legal ni de inversión, y las reglas varían según el estado.